都说大环境不好，寒气从太平洋吹到大西洋，结果你隔壁那套装修堪比出租屋的老破小，挂出去没两天，成交价高到让你怀疑人生。你一边啃着泡面，一边看着新闻里各种专家分析市场下行，再看看那个成交价，感觉自己和专家活在两个平行世界。
这种魔幻现实主义，最近在墨尔本又上演了一出。
一个平平无奇的两居室，在Blackburn，不算宇宙中心，也就一普通社区，指导价65万到71万澳元。按理说，这个价格区间，大家在拍卖会上掰扯掰扯，最后多个两三万成交，你好我好大家好，故事就结束了。
但生活永远比剧本更狗血。
半路杀出一个程咬金，一个原本在附近租房的家庭，直接甩出一个拍卖前的报价，71万，顶着指导价的脑门来的。卖家心里的小算盘一拨，觉得“嗯，不错，但万一拍卖能更高呢？”，于是故作矜持地拒了。
结果你猜怎么着？对方根本不按套路出牌，直接把加价当成了按计算器。74万，74.5万。价格一路顶上去，卖家当场就懵了，上一秒还在盘算着拍卖会上怎么跟人斗智斗勇，下一秒发现人家直接开着坦克把麻将桌给掀了。
最终，74.5万澳元成交，比当地同户型的中位价高了十几万，比指导价的上限还高了一大截。卖家乐开了花，估计当晚就把中介当亲兄弟请客吃饭了。
这事儿看着就是个例，但你把里面的零件拆开看，会发现这根本就是一场浓缩了的、信息量爆炸的楼市心理学公开课。
首先，我们来看买家。这哥们为啥这么刚，非要在拍卖前用一个明显溢价的价格把房子拿下来？图啥？图它墙上多刷了一层漆吗？
当然不是。
人家图的是一个叫“确定性”的玩意儿。
拍卖这东西，本质上就是一场公开的赌博，是大众情绪的心电图，大部分时间在划水，偶尔来一次ICU级别的抢救。你永远不知道会有多少人来，更不知道会不会蹦出一个上头了的愣头青跟你死磕到底。你准备了80万的弹药，结果人家是揣着100万来的，那你前面所有的调研、看房、贷款预审，通通都是在为爱发电。
这种不确定性带来的折磨，对于一个真心想买房自住的人来说，太痛苦了。尤其是那种已经在附近租房，生活圈、孩子的学区都定下来的人。
所以，多花这几万块钱，买的是什么？
是不用再去跟几十个人挤在一个院子里，看中介表演口若悬河；是不用在拍卖师一声声的催促下，体验心跳加速血压飙升；是把赌场里的骰子在开盅前直接按在自己想要的点数上，代价只是多给点服务费。
这种操作，本质上就跟你在游戏里氪金买断BOSS的稀有掉落一样，省去了跟一堆人摇点数的麻烦，直接把最好的装备穿身上。暴力，但有效。对于需要确定性的人来说，这笔钱花得一点都不冤。
接着，我们来看卖家和中介，这俩人基本可以看成一个利益共同体。
卖家的心态很微妙。他既希望卖出天价，又害怕流拍的风险。拍卖就像把他的房子放在一个公开的擂台上，赢了风光无限，输了就得接受市场“你这房子不值这个价”的公开处刑，后续再卖，价格预期就得往下调。
当中介拿着一个远超预期的拍卖前报价过来时，卖家内心就开始天人交战了。
等拍卖？万一碰上更好的买家，多卖个三五万不是梦。
现在卖？钱已经实打实地摆在面前了，落袋为安，今晚就能开香槟。
中介在这场戏里，就是那个拿着剧本的导演，一边跟买家说“再不加价就得上拍卖会了，到时候神仙打架你可能就没机会了”，一边跟卖家说“哥，这价格已经非常牛逼了，见好就收，夜长梦多”。
一套左右互搏，把两边的情绪都拿捏得死死的。
最终，一个远超预期的价格，让卖家放弃了对“更高”的幻想。这就好比打牌，你手里已经是个炸弹了，就别再幻想对方手里是一堆3了。赶紧扔出去，锁定胜局，这叫专业。
而真正让这场戏码变得更加魔幻的，是那个在旁边煽风点火的“政策幽灵”——新的5%首付计划。
澳洲政府说，为了帮助年轻人上车，从10月1号开始，搞个新计划，首付只要5%。
听起来很美，是吧？国家帮你降低门槛，让你提前住上大豪斯。但现实是什么？
现实是，这玩意儿就像给旱了半年的土地浇了一勺热油。
门槛是低了。然后呢？所有符合条件的人都挤进来了。本来市场上是10个买家抢5套房子，现在变成了50个买家抢5套房子。你猜最后的结果是什么？
是卖家和中介笑得更开心了。
任何一个试图用降低门槛来解决供需问题的政策，最后大概率都会演变成对价格的火上浇油。因为它只是增加了“有资格参与抢夺的人”，但没有增加“被抢夺的标的物”。
当中介轻描淡写地说“新5%首付计划近期被广泛讨论，业主都在预期能获得更好的成交结果”时，他其实在说一句大白话：韭菜长势喜人，磨刀的师傅们已经开始加班了。
这种政策利好，很多时候就是给市场来了一次瞎积薄发的机会，看起来人人有份，实际上是把价格的梯子又往上抽了一截，让后面的人爬得更辛苦。
所以，你看懂了吗？
这场74.5万的交易，根本不是一个简单的房屋买卖。
它是一个买家为了对抗“不确定性”而付出的“情绪溢价”。
它是一个卖家在“贪婪”和“恐惧”之间做出的理性选择。
它是一个中介利用信息差和心理博弈，完成的一次完美“撮合”。
它更是一个“善意”的政策，在现实市场中如何被异化，最终变成房价助推器的微观缩影。
房地产市场，从来都不是一个冰冷的、由数据和钢筋水泥构成的物理世界。它是一个由人性、欲望、恐惧和信息不对称交织而成的修罗场。商战就是拳击比赛，比的不是谁拳头硬，是谁更会抓节奏，在对手喘气的时候给他一记闷拳。
在这里，所有的逻辑和分析，在“我怕买不到”和“我怕卖亏了”这两种原始情绪面前，都脆弱得不堪一击。
买家以为自己用钱买到了心安，卖家以为自己卖出了好价钱，中介拿到了超额的佣金，政府收获了“帮助民众”的好名声。
你看，一个四方共赢的局面，就这么诞生了。
至于那个为了凑够5%首付，即将背上更沉重月供的年轻人，谁在乎呢？他上车了，他应该感恩。
所以，下次再看到这种“远超中位价”的新闻，别急着惊讶。你只需要知道，在你看不到的牌桌之下，无数只手正在疯狂地交换筹码。
而你，是那个坐在桌上的人，还是那个即将被端上桌的筹码？
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